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전세사기 피해자가 경매·공매 등을 거친 뒤에도 보증금을 충분히 돌려받지 못한 경우 피해 회복을 지원하는 새로운 제도가 시행됩니다.국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 일부개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 이에 따라 전세사기 피해 보증금 최소보장제와 신탁사기 등 피해자를 위한 선지급·후정산 제도가 11월 13일부터 시행됩니다.
여기서 가장 주의할 점은 정부가 모든 전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 그대로 지급한다는 의미가 아니라는 것입니다. 경·공매 등을 통해 이미 회복한 금액 등을 반영한 뒤 일정 기준에 따라 부족한 금액을 지원하는 방식입니다.
📌 핵심내용
시행일 → 2026년 11월 13일
최소보장 → 피해회복액이 임차보증금의 3분의 1에 미달하면 부족분 지원
선지급·후정산 → 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 경·공매 종료 전 일정 금액 선지급
신청·지급·정산 → 한국토지주택공사(LH) 담당
이의신청 → 지급결정 통지를 받은 날부터 30일 이내
1. 전세사기 피해 보증금 최소보장제, 11월 13일 시행
이번에 도입되는 핵심 제도는 전세사기 피해자의 보증금 회복액을 일정 수준까지 보완하는 최소보장제입니다. 전세사기 피해자가 경매·공매 등을 거친 뒤 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 정해진 산정기준에 따라 부족분을 추가로 지원합니다.
따라서 '보증금의 3분의 1을 정부가 모두 현금으로 지급한다'고 이해하면 정확하지 않습니다. 이미 경매 배당이나 임차보증금반환채권, 경매차익 등을 통해 회복한 금액이 있다면 이를 반영해 최소지원금을 계산합니다.
2. 보증금 3분의 1, 어떻게 계산하나?
최소보장금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액입니다. 다만 실제로 지급받는 최소지원금은 이 금액 전체가 아닐 수 있습니다.
국토교통부가 발표한 산정기준에 따르면 최소보장금에서 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익 및 임대료 지원액 등을 차감해 최소지원금을 계산합니다.
✅ 핵심 확인
최소보장금 → 임차보증금의 3분의 1
최소지원금 → 최소보장금에서 기존 피해회복액 등을 차감해 산정
주의 → 모든 피해자에게 보증금의 3분의 1을 추가 지급하는 제도가 아님
개인별 지원금은 보증금 규모와 이미 회복한 금액, 다른 지원을 통해 받은 금액 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 본인의 보증금만으로 실제 지급액을 단순 계산해서는 안 됩니다.
3. 보증금 1억 5천만원이면 지원금은?
국토교통부가 공개한 사례를 보면 제도를 이해하기 쉽습니다. 임차보증금이 1억 5천만원인 전세사기 피해자의 경우 보증금의 3분의 1인 5천만원이 최소보장금이 됩니다.
이 피해자가 경매 배당금으로 2천만원, 경매차익으로 1천만원 등 총 3천만원을 회복했다면 최소보장금 5천만원과의 차액인 2천만원을 추가로 지원받아 총 5천만원을 회복할 수 있다는 것이 국토교통부가 제시한 사례입니다.
💰 국토교통부 발표 사례
임차보증금 → 1억 5천만원
최소보장금 → 5천만원
경매 배당금 → 2천만원
경매차익 → 1천만원
기존 회복액 → 총 3천만원
추가 지원 예시 → 2천만원
최종 회복액 예시 → 총 5천만원
이는 제도의 계산방식을 설명하기 위한 공식 사례이며 실제 피해자의 지급액은 개별 피해회복 내역 등에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 선지급 후정산, 신탁사기 피해자도 지원
11월 13일부터는 최소보장제와 함께 '선지급·후정산' 제도도 시행됩니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자의 경우 경매·공매 절차가 끝나기 전에도 일정 금액을 먼저 지급받을 수 있도록 한 제도입니다.
선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 차감해 산정합니다.
이후 경·공매 등으로 추가 회수금액이 발생하면 이를 반영해 정산할 수 있도록 했습니다. 즉 먼저 지원한 뒤 최종 회수금액을 확인해 다시 계산하는 구조입니다.
5. 최소지원금 신청·지급은 LH가 담당
최소지원금과 선지급금의 신청 접수부터 지급결정, 지급 및 이후 정산 등 관련 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.
제도가 11월 13일부터 본격 시행되는 만큼 실제 신청 대상자는 본인의 전세사기피해자 결정 여부와 피해주택 상황, 기존 보증금 회수금액 등을 확인할 필요가 있습니다.
또한 최소지원금과 선지급금은 개인별 상황에 따라 산정금액이 달라질 수 있으므로 단순히 보증금의 3분의 1을 계산해 신청금액으로 생각하기보다는 시행 후 안내되는 신청절차와 산정기준을 확인하는 것이 중요합니다.
6. 지급금액이 다르면 30일 이내 이의신청
최소지원금 또는 선지급금의 지급결정이나 지급금액에 이의가 있는 경우 이의신청 절차도 마련됐습니다. 지급결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
⚠️ 이의신청 기간
기준 → 지급결정 통지를 받은 날
신청기간 → 통지를 받은 날부터 30일 이내
확인사항 → 지급결정 및 산정된 지급금액
따라서 지급결정 통지를 받았다면 지원금액뿐 아니라 어떤 금액이 기존 회복액으로 반영됐는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
7. 지원 후 보증금 추가 회수하면 신고·반납
지원금을 지급받은 뒤 추가로 보증금을 회수하게 되는 경우에도 주의해야 합니다. 최소지원금이나 선지급금을 받은 이후 임차보증금 회수 등으로 반납해야 할 사유가 발생하면 해당 사실을 신고하고 정해진 금액을 반납해야 합니다.
정해진 기간 안에 반납하지 않는 등 의무를 위반하면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원까지 과태료가 부과될 수 있도록 시행령에 기준이 마련됐습니다. 따라서 지원금을 받은 이후 경매배당이나 보증금 반환 등 추가 피해회복이 발생했다면 이를 임의로 판단하지 말고 관련 기관에 신고·정산 여부를 확인해야 합니다.
8. 전세사기 피해주택 공공매입도 개선
이번 시행령 개정에는 최소보장제 외에도 전세사기 피해주택의 공공매입을 원활하게 하기 위한 내용이 포함됐습니다. 공공주택사업자가 경매·공매를 통해 전세사기 피해주택을 매입하면서 해당 주택에 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우 그 비용을 주택 취득에 소요되는 비용에 포함할 수 있도록 개선했습니다.
또 전세사기 피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 소유한 부동산투자회사에 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 관련 기준도 마련됐습니다. 전세사기 피해 지원에 필요한 경우 국토교통부 장관이 임대인의 채무·연체 현황 등의 자료를 신용정보집중기관의 장에게 요청할 수 있는 절차도 구체화됐습니다.
9. 핵심정리
시행일 → 2026년 11월 13일
제도 → 전세사기 피해 보증금 최소보장제
최소보장금 → 임차보증금의 3분의 1
지원방식 → 기존 피해회복액 등을 반영한 뒤 부족분 지원
선지급·후정산 → 신탁사기 등 무권계약 피해자 대상
신청·지급·정산 → LH 담당
이의신청 → 지급결정 통지일부터 30일 이내
추가 회수 → 반납사유 발생 시 신고·반납 필요
위반 시 → 기준에 따라 최대 3천만원 과태료
가장 중요한 부분은 '보증금의 3분의 1을 추가 지급한다'는 제도가 아니라는 점입니다. 피해자가 경·공매와 다른 지원 등을 통해 이미 회복한 금액을 반영한 뒤 최소보장 수준에 미치지 못하는 부족분을 지원하는 제도입니다.
10. FAQ
Q1. 모든 전세사기 피해자가 보증금의 3분의 1을 현금으로 받나요?
아닙니다. 임차보증금의 3분의 1을 최소보장금으로 정하고 이미 회복한 금액 등을 반영해 부족분을 지원하는 방식입니다.
Q2. 언제부터 시행되나요?
2026년 11월 13일부터 최소보장제와 선지급·후정산 제도가 시행됩니다.
Q3. 보증금이 1억 5천만원이면 얼마까지 보장되나요?
최소보장금은 5천만원입니다. 다만 이미 경매 배당금이나 경매차익 등으로 회복한 금액이 있다면 이를 반영해 실제 최소지원금이 결정됩니다.
Q4. 신탁사기 피해자는 경매가 끝날 때까지 기다려야 하나요?
신탁사기 등 무권계약 피해자를 위해 경·공매 종료 전 일정 금액을 먼저 지급하고 이후 정산하는 선지급·후정산 제도가 함께 도입됩니다.
Q5. 어디에서 신청하나요?
최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 등은 LH가 담당합니다. 실제 신청창구와 제출서류 등은 시행에 맞춰 안내되는 최신 공식정보를 확인하는 것이 좋습니다.
Q6. 지급금액에 이의가 있으면 어떻게 하나요?
지급결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
Q7. 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 돌려받으면 어떻게 하나요?
임차보증금 추가 회수 등으로 반납사유가 발생하면 이를 신고하고 정해진 금액을 반납해야 합니다.
11. 참고자료
국토교통부 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 일부개정안 관련 공식 발표
대한민국 정책브리핑 — 전세사기 피해 보증금 '최소 3분의 1 회복' 보장, 11월 13일 시행
※ 국토교통부가 2026년 10월 6일 발표한 공식자료를 기준으로 작성했습니다. 실제 최소지원금은 피해자의 보증금 규모와 기존 피해회복액 등에 따라 달라질 수 있으므로 신청 전 LH와 국토교통부의 최신 시행 안내를 확인하시기 바랍니다.
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