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🏠 전세 계약이 끝나갈 무렵 집주인에게서 갑자기 연락이 옵니다.
“계약기간이 끝나면 집을 비워주세요.”
그런데 세입자는 아직 이사할 계획이 없고, 지금 살고 있는 집에서 2년 더 거주하고 싶습니다. 이럴 때 집주인이 나가라고 하면 무조건 이사해야 할까요?
📌 집주인이 계약 종료를 통보했다고 해서 세입자가 반드시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법에는 일정한 조건을 충족한 세입자가 계약기간을 2년 더 연장하도록 요구할 수 있는 '계약갱신요구권'이 있습니다.
여기에 계약갱신 시 임대료 증액을 제한하는 '5% 상한 규정'도 적용될 수 있습니다. 하지만 이 두 가지 제도를 정확하게 구분하지 못하면 계약 연장 기회를 놓치거나, 필요 이상으로 전세보증금을 올려주는 상황이 발생할 수 있습니다.
2026년 기준 계약갱신요구권 행사기간부터 집주인의 실거주 주장, 전세보증금 5% 계산법, 재계약 시 주의사항까지 살펴보겠습니다.
📌 전세 계약갱신 핵심내용
🏠 계약갱신요구권 : 원칙적으로 1회 행사 가능
📅 연장기간 : 2년
⏰ 행사기간 : 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지
💰 보증금 증액 상한 : 원칙적으로 5% 이내
⚠️ 예외 : 집주인 실거주 등 법정 갱신거절 사유
📋 중요사항 : 갱신요구 의사표시와 증거 보관
1. 집주인이 나가라고 하면 무조건 이사해야 할까?
전세 계약기간이 끝나간다는 이유만으로 세입자가 반드시 이사해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 세입자는 일정한 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
계약갱신요구권을 적법하게 행사했다면 집주인은 법에서 정한 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
✔ 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았는지
✔ 법정 행사기간 안에 갱신을 요구했는지
✔ 집주인에게 정당한 거절 사유가 있는지
✔ 세입자가 계약상 의무를 위반하지 않았는지
이러한 조건을 확인해야 실제로 2년 더 거주할 수 있는지 판단할 수 있습니다. 반대로 계약갱신요구권을 이미 사용했거나 법정 갱신거절 사유가 존재한다면, 세입자가 원한다는 이유만으로 무조건 계약을 연장할 수 있는 것은 아닙니다.
2. 계약갱신요구권, 전세 2년 연장하는 방법
📅 계약갱신요구권은 세입자가 기존 임대차계약을 2년 더 연장하도록 요구할 수 있는 권리입니다. 법에 따라 1회 행사할 수 있으며, 적법하게 갱신되면 임대차기간은 2년으로 봅니다.
다만 계약만료일이 지난 뒤 언제든 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
📌 계약갱신요구권 행사기간
시작 : 계약만료 6개월 전
마감 : 계약만료 2개월 전
행사횟수 : 1회
연장기간 : 2년
예를 들어 전세 계약이 2027년 4월 30일에 만료된다면, 원칙적으로 2026년 10월 30일부터 2027년 2월 말 무렵까지 갱신요구 의사를 전달해야 합니다. 다만 법정 기한의 정확한 종료 시점은 날짜 계산에 따라 달라질 수 있으므로 만료일 2개월 전보다 충분히 일찍 통지하는 것이 안전합니다.
전화로만 이야기하기보다 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 갱신요구 사실을 입증할 수 있는 방식으로 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 특히 상대방에게 실제로 의사표시가 도달했는지 확인하는 것이 중요합니다.
3. 전세보증금 5% 룰, 얼마나 올릴 수 있을까?
💰 계약갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되는 경우, 보증금과 월세의 증액은 주택임대차보호법에서 정한 범위의 제한을 받습니다.
대표적인 기준이 기존 임대료의 5% 증액 상한입니다.
예를 들어 현재 전세보증금이 3억원이라면 5%는 1,500만원입니다.
💵 전세보증금별 5% 계산 예시
전세 2억원 → 5%는 1,000만원
전세 3억원 → 5%는 1,500만원
전세 4억원 → 5%는 2,000만원
전세 5억원 → 5%는 2,500만원
따라서 전세보증금 3억원에 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 증액이 인정되더라도 원칙적으로 5% 상한을 넘길 수 없습니다.
여기서 반드시 알아야 할 사실이 있습니다.
📌 5%는 반드시 올려줘야 하는 금액이 아니라, 법에서 정한 증액 상한입니다.
집주인과 세입자는 5% 이내에서 증액 여부와 금액을 협의할 수 있으며, 5% 인상이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 또한 지방자치단체 조례에서 더 낮은 증액 상한을 정한 경우에는 해당 기준을 확인해야 합니다.
4. 집주인이 10% 올려달라면 어떻게 해야 할까?
⚠️ 집주인이 전세보증금을 10% 올려주지 않으면 나가라고 요구하는 경우도 있을 수 있습니다.
하지만 세입자가 적법하게 계약갱신요구권을 행사하는 상황이라면, 집주인이 일방적으로 10% 증액을 조건으로 갱신을 강제할 수는 없습니다.
예를 들어 전세보증금 3억원인 집에서 집주인이 3,300만원 인상을 요구한다면 기존 보증금의 11%에 해당합니다.
계약갱신요구권에 따른 갱신이라면 원칙적으로 5% 상한을 기준으로 검토해야 합니다.
🚨 중요한 예외
세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않고 집주인과 새로운 임대차계약을 합의하는 경우에는 5%를 넘는 인상에 합의할 수 있습니다.
즉, 모든 재계약에 무조건 5% 상한이 적용되는 것은 아닙니다. 새 계약을 체결하기 전에 이번 계약이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 별도의 합의 재계약인지 구분해야 합니다.
보증금 인상에 합의하지 못했다고 해서 무조건 기존 금액으로 갱신된다고 단정할 수도 없습니다. 법정 증액 요건과 분쟁 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
5. 집주인이 직접 살겠다고 하면 갱신거절이 가능할까?
🏡 계약갱신요구권에도 예외가 있습니다.
주택임대차보호법은 집주인이나 집주인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우를 정당한 갱신거절 사유 중 하나로 규정하고 있습니다.
따라서 집주인이 실제로 거주할 목적이라면 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우가 있습니다. 그러나 단순히 “내가 들어가 살겠다”라고 말하기만 하면 모든 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다.
실거주 의사의 진정성, 갱신거절 통지 시점, 관련 증거 등 구체적인 사정을 살펴봐야 합니다.
📌 집주인의 주요 갱신거절 사유
① 집주인 또는 법에서 정한 가족의 실제 거주
② 세입자의 2기 차임액에 해당하는 연체
③ 세입자의 거짓이나 부정한 방법에 의한 임차
④ 세입자의 고의·중대한 과실에 의한 주택 파손
⑤ 법에서 정한 철거·재건축 사유
⑥ 그 밖의 법정 갱신거절 사유
특히 실제 거주 여부를 둘러싼 분쟁은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 단순한 문자 한 통만으로 결론을 내리지 않는 것이 좋습니다.
6. 실거주한다더니 다른 세입자를 받았다면?
🔎 집주인이 직접 거주하겠다며 계약갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 다시 전세나 월세를 놓는다면 문제가 될 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 정당한 사유 없이 일정 기간 안에 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있습니다. 이때 손해배상액은 법에서 정한 기준과 실제 손해 등을 토대로 판단됩니다.
⚖️ 손해배상 판단 시 고려하는 기준
✔ 당사자 사이에 미리 약정한 손해배상액
✔ 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
✔ 새로운 임대료와 기존 임대료의 차액 2년분
✔ 갱신거절로 세입자가 실제 입은 손해액
손해배상 예정액을 별도로 약정하지 않았다면 법정 기준에 따라 금액을 산정하게 됩니다. 다만 집주인이 다른 사람에게 임대했다는 사실만으로 모든 경우에 배상이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 법에서 정한 기간과 정당한 사유 유무를 함께 검토해야 합니다.
이사비, 중개보수 등 실제 발생한 비용이 있다면 계약서와 영수증 등을 보관하는 것이 좋습니다.
7. 이미 한 번 재계약했어도 2년 더 살 수 있을까?
📋 이 부분은 세입자들이 특히 혼동하기 쉬운 내용입니다.
전세 계약을 한 번 연장했다고 해서 계약갱신요구권을 반드시 사용한 것은 아닙니다. 집주인과 합의해 재계약했거나, 서로 별다른 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신된 경우와 법정 계약갱신요구권 행사는 구분됩니다.
따라서 과거 재계약을 했더라도 계약갱신요구권을 아직 행사하지 않았다면, 일정한 요건 아래 다시 행사할 수 있습니다.
🏠 단순 합의 재계약 → 갱신요구권을 사용했다고 단정할 수 없음
🏠 묵시적 갱신 → 원칙적으로 갱신요구권 행사와 구분
🏠 명시적 계약갱신요구권 행사 → 법정 권리 1회 사용
중요한 것은 과거 계약을 연장했다는 사실 자체보다 당시 어떤 방식으로 계약이 갱신됐는지입니다. 2026년 2월 대한민국 정책브리핑에서도 단순 재계약과 계약갱신요구권 행사는 서로 다른 개념이라는 점을 설명한 바 있습니다.
기존 계약서, 재계약서, 문자메시지 등을 통해 당시 갱신 경위를 확인해 보세요.
8. 집주인에게 계약갱신을 요구하는 방법
✉️ 계약갱신요구권은 세입자가 행사 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.
법에서 반드시 특정 문구를 사용하도록 정한 것은 아니지만, 단순히 “더 살고 싶다”는 말보다 계약갱신요구권 행사 의사를 분명히 표시하는 것이 좋습니다.
📱 계약갱신요구 문자 예시
안녕하세요. 현재 거주 중인 주택의 임대차계약과 관련하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하고자 합니다.
계약만료 이후 2년간 계약을 갱신하여 계속 거주하기를 희망합니다. 관련 내용을 확인하시고 회신 부탁드립니다.
위 문구는 일반적인 예시입니다. 실제 계약의 만료일과 당사자 정보, 이미 갱신요구권을 행사했는지 등을 확인한 후 사용해야 합니다.
문자 발송 화면뿐 아니라 집주인의 답변과 통화 기록 등 관련 자료를 보관하면 분쟁 발생 시 도움이 될 수 있습니다. 집주인이 거절한다면 거절 사유를 가능한 한 문자나 서면으로 확인해 두는 것이 좋습니다.
9. 전세 재계약 전 반드시 확인할 5가지
📝 계약갱신요구권을 알고 있어도 실제 계약서를 작성할 때 놓치기 쉬운 부분이 있습니다.
① 계약갱신요구권을 이미 행사했는지 확인
② 계약만료일과 갱신요구 가능기간 확인
③ 보증금 증액이 5% 상한 범위인지 확인
④ 집주인의 실거주 등 거절 사유 확인
⑤ 보증금 증액 시 확정일자와 보증금 보호 확인
특히 전세보증금이 증액되는 경우에는 늘어난 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있도록 증액 계약서의 확정일자 등을 확인해야 합니다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있으며, 원칙적으로 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
따라서 2년 연장계약이라고 해서 세입자가 반드시 2년을 모두 거주해야만 하는 것은 아닙니다.
10. 자주 묻는 질문 FAQ
Q. 집주인이 나가라고 하면 무조건 이사해야 하나요?
아닙니다. 계약갱신요구권을 적법하게 행사했고 정당한 갱신거절 사유가 없다면 2년 연장을 요구할 수 있습니다.
Q. 전세보증금은 무조건 5% 올려줘야 하나요?
아닙니다. 5%는 법정 증액 상한이며 반드시 인상해야 하는 비율은 아닙니다.
Q. 집주인이 10% 인상을 요구하면 어떻게 하나요?
계약갱신요구권을 행사하는 경우 원칙적으로 5% 증액 상한이 적용됩니다. 다만 별도 합의 재계약은 구분해야 합니다.
Q. 집주인이 직접 살겠다고 하면 무조건 나가야 하나요?
실제 거주는 법정 갱신거절 사유가 될 수 있지만, 구체적인 사실관계와 적법한 통지 여부 등을 검토해야 합니다.
Q. 이미 한 번 재계약했으면 갱신요구권을 못 쓰나요?
그렇지 않습니다. 단순 합의 재계약이나 묵시적 갱신은 법정 갱신요구권 행사와 구분됩니다.
Q. 계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?
일반적으로 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 만료일 직전까지 기다리지 않는 것이 좋습니다.
Q. 집주인과 분쟁이 생기면 어디에 문의하나요?
대한법률구조공단 또는 주택임대차분쟁조정위원회 등을 통해 상담과 조정 절차를 확인할 수 있습니다.
📌 전세 2년 연장 핵심정리
🏠 계약갱신요구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있습니다.
📅 적법하게 행사하면 임대차기간은 2년 연장됩니다.
⏰ 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
💰 갱신 시 보증금 증액은 원칙적으로 5% 상한이 적용됩니다.
⚠️ 집주인의 실제 거주 등 법정 거절 사유가 있다면 갱신이 거절될 수 있습니다.
📋 단순 재계약과 계약갱신요구권 행사는 다르므로 과거 계약 이력을 확인해야 합니다.
전세 계약을 연장할 계획이라면 보증금 협의부터 하기보다 갱신요구권 행사 여부와 기한을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
🔗 공식안내 및 참고자료
📢 대한민국 정책브리핑 - 재계약 후 갱신청구권 행사 안내
※ 2026년 10월 9일 기준 주택임대차보호법과 정부 법률안내 자료를 바탕으로 작성했습니다. 실제 계약갱신 가능 여부와 증액 범위는 계약 체결일, 갱신 이력, 통지 시점, 임대인의 거절 사유 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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